自1994年上市以来，华侨城(000069.SZ)首次出现净利润大幅亏损。

　　36氪了解到，2022年初华侨城已主动对所有公司管理人员大幅降薪，但依然没有扭转业绩的下滑。

　　日前，国资委网站发布的2021年度中央企业负责人薪酬情况也显示，在涉及房地产、建筑领域的18家企业中，唯华侨城董事长段先念的薪酬下降，从80.85万元跌至67.21万元，跌幅超过20%。

　　日前，华侨城发布2022年度业绩预告称，预计全年净利润将由正转负，由2021年的37.9亿元降至-80亿元至-110亿元之间，同比下跌约310%—389%。华侨城的“巨亏”毫无征兆。2022年前三季度公司依旧为盈利状态，净利润为1.2亿元。

　　关于业绩预亏，华侨城解释称，一方面是受地产市场下行影响，业务销售量、结转量和结转毛利率同比下降;考虑部分城市新房销售价格进入下行通道，出于审慎客观考虑，计提存货跌价准备同比增加。另一方面，在文旅业务层面，因持续亏损或更新改造等因素，对部分景区资产计提减值。

　　针对业绩急转直下、大额计提存货跌价及资产减值的问题，华侨城收到深交所关注函，被要求说明业绩由盈转亏且亏损主要集中在第四季度的合理性;以及是否存在集中报告期计提大额资产减值的操作。

　　2月16日，华侨城回复深交所关注函。公告显示，2022年华侨城合同销售额为553亿元，同比下降33%。分季度数据来看，销售额分别为81亿元、191亿元、157亿元和123亿元。可以看出，第三、四季度合同销售金额较二季度峰值水平分别有18%、36%的降幅。

　　房地产业务方面，华侨城在2022年度计提存货跌价准备金额为80亿至105亿之间，2021年同期计提的存货跌价准备余额为17亿元。

　　华侨城表示，存在减值迹象的存货主要集中在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市，并列出这些城市房地产销售均价、销售额跌幅，“以价换量”成为市场常态，部分区域的存货根据可去化市场价格计算的可变现净值已低于成本。

　　基于此，公司于第四季度对存货项目进行了全面盘查和评估，并依据会计谨慎性原则对相关存货计提了资产减值，导致第四季度业绩由盈转亏，具有合理性。

　　另外，基于会计谨慎性原则，华侨城还计提了20亿元至25亿元的长期股权投资。

　　文旅业务方面，华侨城对固定资产计提减值准备金额预计为5亿元至7亿元，原因是个别景区的设施部分拆除或更新改造，预计该部分老旧设施的可回收金额低于其账面价值，不存在报告期内集中对固定资产大额计提资产减值准备的情形。

　　根据以上计提减值部分计算，华侨城于2022年合计计提105亿元—137亿元的减值损失。

　　在房地产业务销售额下跌33%的情况下，华侨城暂未披露2022年文旅业务收入表现。从过往业绩可发现，公司文旅收入虽然逐年增长，但是业务占比在逐年下降。2019年、2020年、2021年，华侨城的旅游综合业务收入分别是302.6亿元、431.7亿元、433亿元，占营收总额比例分别是50.42%、42.67%、42%。同期，房地产业务的占比处于整体上升状态，占营收总额比例分别是48.5%、45%、58%。

　　在罕见的业绩大幅预亏之际，华侨城的掌舵者换人。2022年3月，华侨城集团董事长段先念正式退休，保利集团原总经理张振高接任成为新董事长。

　　在西安，段先念一手缔造“曲江模式”，先后操盘打造出大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园等景区。他上任后，快速扩张的华侨城出现资金链紧张、负债规模膨胀情况，负债总额从2014年的630亿元一路飙升至2022年9月30日的3469亿元。2022年上半年，华侨城现金流全面转负，资产负债率增长至74.45%。

　　段先念主导的“主题公园+地产开发”商业模式备受争议。这种模式的好处在于，企业与政府签订主题公园建设合同，以较低的价格成片获取周边可开发土地资源作为主题公园建设的补偿。在核心城市获取了大量低成本的土地资源后，这些项目储备在房价上涨过程中，收益水平不断增厚，提高了公司抵抗地产行业波动和风险的能力。

　　但也有投资者发现，华侨城近年新开园动作越来越慢，因为城市的中心地带不需要乐园来带动，而在城市外围新开乐园带动性有限，主题公园投资重，回报长，虽可提升地块价值，但这种模式带来的高毛利率不可持续。

　　据同花顺数据显示，2010年—2020年期间，华侨城A的销售毛利率一直处在50%以上，自2020年开始出现明显下跌，2020年、2021年，该指标数据分别是49.86%、26.15%。

　　2月14日，华侨城举行的上市公司投资者交流会上，有机构投资者提问：公司是不是会考虑文旅跟地产更加独立地运作?

　　对此，华侨城回应称，随着专业化整合全面落实，公司各业务将逐步实现“一业一企、一企一业”运作，公司两大主业，即文旅和地产，会更独立地进行专业化发展。

　　早前，华侨城管理层还对投资者表示，正在积极考虑元宇宙相关布局，并进行相关技术的引进与研发。旗下景区未来也将加强科技应用，为游客带来更好的游玩体验。