前脚刷新城市价格天花板，后脚高溢价抢地光谷，绿城在武汉的这盘棋，正在同时落子两个方向。
观点网 11月13日，武汉集中出让10宗住宅用地，9宗底价成交、1宗溢价成交，总成交金额46.9亿元。
唯一溢价的地块出现在东湖新技术开发区：经过114轮竞价，绿城以14.85亿元竞得，溢价率达62.27%，创下武汉近年住宅用地溢价率新高。
在此之前数日，绿城位于武汉的顶豪项目绿城·外滩玫瑰园刚刚取得预售证，其中一栋楼备案均价站上100353元/平方米，成为武汉新建商品住宅备案价首次突破10万元/平方米关口。
前脚刷新城市价格天花板，后脚高溢价抢地光谷，绿城在武汉的这盘棋，正在同时落子两个方向。
当日出让的10宗宅地总土地出让面积约56.4万平方米，总规划建筑面积约132.51万平方米，总起始价41.2亿元。
在同批次9宗地块底价成交的背景下，绿城溢价拿下这宗地，反差格外明显。同时，62.27%的溢价率放在2026年的武汉土地市场上是一个相当激进的数字。
这宗溢价地块即东湖新技术开发区汽发社区地块（P（2026）133号），位于珞喻路以南、关山大道以西，土地出让面积约4.3万平方米，规划建筑面积9万平方米，容积率2.1。
地块起始价9.15亿元，起始楼面价10171元/平方米，最终成交价14.85亿元，成交楼面价约16504元/平方米，溢价率约62.27%。
据公开报道，参与竞拍的企业有9家，竞价热度可见一斑。
地块正对华中科技大学南门，处在关山大道与珞喻路交汇的核心走廊，周边集聚光谷步行街、省中医院光谷院区，并可依托轨道交通2号线接入武汉主城网络。
更关键的是容积率：2.1，限高80米，规划建筑面积约9万平方米，在关山大道沿线新增住宅用地极为有限的背景下，这是一宗罕见的低密纯宅地，具备打造改善型产品的完整体量条件。
对绿城而言，62.27%的溢价率意味着不低的拿地成本，但地块所在的板块热度为其提供了底气。今年1-10月，光谷住房成交量位居武汉全市第一，同比增长104%。
据了解，东湖高新区新房去化周期约15个月，而东西湖区约40.7个月，同一座城市，两个区域的去化效率相差接近三倍。
2026年以来光谷核心宅地几乎逢拍必抢：6月，三合以21%溢价率竞得光谷P（2026）032号地块；8月，十堰汉成经过122轮竞价，以49%溢价率拿下光谷华烁地块；10月，天创地产以33%溢价率竞得光谷中心地块。
绿城此番62.27%的溢价率，刷新了这一序列的纪录。
政策环境同样在推波助澜。武汉“828新政”在土地价款分期支付、半年内缴付不低于50%、试点分户集合抵押、允许按最小单元分批竣备等方面作出针对性安排，被视为提振了房企拿地信心。
光谷的成交热度与新政的灵活安排，共同构成了这宗高溢价地块的市场背景。
拿地之外，绿城近期在武汉的另一动作同样具有信号意义。
绿城·外滩玫瑰园近期一次性取得三张预售证，其中7号楼备案均价定格在100353元/平方米，这是武汉新建商品住宅备案价第一次站上10万元/平方米关口。
值得注意的是，该栋仅4套房源，单套备案总价区间在1808万至2236万元。但与此同时，同批次8号楼、13号楼备案均价分别为55312元/平方米、52064元/平方米，呈现明显的产品分层。
今年4月27日项目首开时，一套建面约289.28平方米房源备案单价99453.35元/平方米，距离10万仅一步之遥，已刷新武汉新房备案价8年新高，此前纪录要追溯到2018年的华侨城原岸别墅。
外滩玫瑰园的地块本身就是绿城在武汉的一笔标志性投入。
2025年6月30日，P（2025）049号江岸新兴街地块出让，14家房企入局、106轮竞价，绿城以溢价率54.36%、楼面价27920元/平方米竞得。
地块紧邻武汉天地商圈，属汉口历史风貌区核心范围，容积率仅1.3，建筑限高24米，规划为洋房加别墅的低密组合。玫瑰园是绿城体系内的TOP级产品序列，此次为其首次落地武汉。
从布局逻辑看，绿城在武汉的产品分层策略已较清晰：绿城黄浦湾稳住滨江高端改善的底盘，外滩玫瑰园冲击城市价格天花板，锚定品牌在顶豪赛道的话语权。而此次溢价竞得光谷地块，则可视为绿城向武汉成交最活跃的主流板块补仓。
当然，备案价不等于成交价，高溢价拿地也不等于高利润，光谷地块最终以怎样的产品形态和定价入市、能否在竞品密集的板块中跑出去化，仍需时间验证。
从行业观察的角度，同样不能把“备案价破10万”直接读作“武汉豪宅市场全面升温”。
4套房源的备案价，在统计上是一个价格点，在市场心理上是一个天花板信号，但在成交量上几乎不构成有效供给。
备案价的突破并不自动等于利润的兑现，高端项目的去化节奏、持有成本与资金沉淀，对任何一家房企的现金流管理都是真实的考验，绿城也不例外。
对绿城而言，从内环风貌区的顶豪标杆到光谷的量价高地，两条线并行推进，武汉已在其战略版图中占据越来越重的分量。这盘棋的后续落子，值得继续观察。
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