在林昭远的执掌下，越秀地产的收入实现了快速增长，但净利却在下滑，与此同时，负债也在节节攀升，有人疑虑，越秀地产会是下一个恒大吗?

　　近日，北京2022年第五批集中供地落幕，6宗地块成交价132.09亿元，越秀地产以59.11亿的价格拿下两块热门地块。

　　越秀地产时隔两年再度进击北京土地市场，一出手就震惊四方，击败华润、首开、中铁、建发、招商等12家房企，一举拿下石景山苹果园地块、昌平信息产业园地块，耗资59.11亿元。

　　2月8日晚间，越秀地产公告，公司拿下石景山苹果园地块、昌平信息产业园地块。2月9日晚间，越秀地产再度公告，附属公司广州市城市建设开发有限公司(下称“广州城建”)拟发行94亿元公司债券。

　　越秀地产逆势拿下热门地块，半年新增16幅土地

　　热度最高的昌平信息园地块，共吸引14家房企参与报名，包括华润、首开、中铁、越秀地产、建发、招商、中海联合体等大型中央房企。最终，越秀地产以33.12亿元和4.5万平方米现房销售面积的条件竞得该地块。除此之外，越秀地产还以25.99亿元和现房销售1.5万平方米拿下石景山苹果园地块。

　　近年来，越秀地产一改往日保守状态，发展势头颇有些势不可挡的趋势。据公告显示，越秀地产2021年实现合同销售额约1151.5亿元人民币，同比上升20.2%，逆势突破千亿元大关。2022年更是累计销售额高达1250.3亿元，同比增长8.6%。克而瑞研究机构数据显示，2021年，越秀地产销售金额排名31名;2022年则一举闯进前20到达第15名。

　　越秀地产此次在北京激进拿地，与新上任高管雷厉风行的风格息息相关。此前不久，旭辉华北区域总裁董毅在告别旭辉后，加盟越秀地产，就职华北区域副总裁，其十分擅长投资并购。或许董毅选择加盟越秀地产，或许也是看中了其近年的扩张势头。

　　在成功夺地后的第一时间，越秀北方区域副总兼北京公司总经理董毅第一时间分享了好消息，并表示：“拿地才是第一步，兑现投资承诺，给客户交好房。”对于未来北方区的发展规划，董毅表示：会继续拿地。

　　值得注意的是，这并不是越秀地产第一次进军北京了，越秀地产首个进京项目为越秀天恒·怀山府，主打怀柔高端人居样板项目，因为项目位于怀柔红螺别墅区板块，且周边商超、交通、医疗、教育等配套都不佳。自2021年11月，越秀天恒·怀山府取得预售证，项目售卖不佳，据北京住建委官网，项目取证房源1000余套，已签约套数仅为19套，成交均价3.66万元/平方米，开盘1年去化率不到2%。

　　据了解，目前越秀地产在北方区域仅布局北京、青岛、济南、沈阳、烟台5个城市，布局城市并不算多，且北方区域目前仅有24个楼盘。越秀地产目前实行的是“1+4”全国化战略，以粤港澳大湾区为核心，并在华东、华中、北方和西部四大区域的高能级城市获取优质资源。

　　值得注意的是，仅2022年上半年，越秀地产就充分运用“6+1”多元化、特色化增储平台，坚持“1+4”区域化投资布局，分别于广州、佛山、中山、杭州、合肥、郑州、长沙共7个城市以雷霆速度拿下了16幅土地，总建筑面积约为346万平方米。其中，大湾区新增西部土地新增土储163万平方米，广州新增5部土地，新增土储126万平方米，TOD、产业勾地、国企合作增储模式分别占新增土储的23.2%、4.4%、27.0%。

　　净利润不增反降、负债压力大

　　越秀地产隶属广州市国资委旗下越秀集团，1983年在广东成立，曾与万科(000002.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)、中海地产、金地(600383.SH)等并列为粤系五大主流地产商，公司曾多次高喊“走出去”，但一直未能真正走出去，而是立足广州，深耕粤港澳大湾区。可以说，公司长期偏安于华南一隅，与万科等差距越拉越大。

　　2019年，越秀地产终于走出大湾区，冲向全国市场。2019年，公司进军深圳、长沙、嘉兴、郑州和成都;2020年开拓重庆、南京等市场;2021年首踏北京、上海、宁波、东莞等8个城市;2022年杀入合肥、上海等地市场。不仅如此，越秀地产还与广州地铁成为搭档，形成了独特的TOD开发模式，在“轨道+物业”方面拥有绝对优势。

　　从越秀地产2022年半年报数据来看，虽然已经进击全国市场，但大湾区仍是越秀地产坚守的大本营，也是业绩的重要贡献地。上半年越秀地产实现合同销售金额人民币489.1亿元，同比提升3.2%，其中，大湾区合同销售金额人民币317.5亿元，占比65%。

　　尽管越秀地产上半年成为TOP30房企里唯一实现销售额正增长的房企，但其仍处于增收不增利的状态。

　　这种现象早在2021年就早有体现，据财报显示，越秀地产2021年实现营业收入573.8亿元，同比增长24.1%，净利润却出现大幅缩水，同比下滑15.51%至35.89亿元;2022年上半年，越秀地产实现营业收入约312.9亿元，同比上升29.1%，净利润约为25.83亿元，同比下降4.34%，公司实现的扣除非经常性损益的净利润16.89亿元，同比降超26%。

　　除此之外，越秀地产的负债压力也是逐渐增加。截至2022年6月底，公司资产负债率76.24%，半年的财务费用为5.52亿元。值得注意的是，越秀地产的短债压力不容忽视。2019年—2021年，公司总负债分别为2347亿元、2632亿元、3139亿元，资产负债率为76.48%、75.58%、76.31%。短债规模从2019年的71.38亿元增长至2021年的298.02亿元。

　　根据2022年半年报，截至6月底，越秀地产短期借款269.59亿元、长期借款576.16亿元，合计为845.75亿元，对应的账面上的货币资金为260.68亿元。

　　越秀地产风光无限的背后也是一片心酸。2月8日越秀地产刚刚拍下北京市场两块地，2月9日晚间，越秀地产就披露，公司持股95%的附属公司广州城建已向上交所及证监会申请公开发行本金总额最高为94亿元的公司债券，用于偿还到期及回售公司债券及偿还其他有息债务。

　　这颇为急促的举措也不难表明，在越秀地产大举扩张战略的背后，资金也开始捉襟见肘、债务的也已经垒筑高台了。