南有王石，北有冯仑，中有胡葆森。

　　被誉为“地产三君子”的王石与冯仑已经退出一线，开启了“第二人生”，唯有胡葆森还在混迹地产江湖。

　　然而，作为地产界大佬级的胡葆森如今也是举步维艰。自救一年后，胡葆森执掌的建业地产最终还是暴雷了。

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　　近日，建业地产发布公告称，二季度以来销售不及预期，集团流动资金紧张状况正在加剧，境外兑付压力持续增加。

　　同时，因2024年到期的一笔境外债利息未能在宽限期结束之前支付，建业地产宣布将“暂停向所有境外债权人进行支付”。

　　事实上，为避免违约事件发生，建业地产已“苦撑”两年之久。

　　2021年9月，建业地产因出现重大风险和危机向河南省政府“求救”后，成功引入了国资战投。

　　在经历1年多的调整后，今年3月，建业地产创始人胡葆森颇为乐观的表示，房地产至暗时刻已过去，建业稳住了基本盘。

　　当所有人认为，建业已经成功上岸的三个月后，建业地产就爆雷了。

　　对此，建业地产方面表示，目前正在探讨全面解决方案，以维护所有利益相关者的权益。现阶段，会把全部精力用在保交付和保经营上。

　　作出92派地产大亨，如今已68岁的胡葆森能否带领建业地产走出困境。

　　01

　　胡葆森并不算白手起家的地产大亨。

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　　1955年，胡葆森出生在一个体制内的家庭，其父亲长期在濮阳县政府任职，曾担任过副县长一职。

　　鲜为人知的是，刚出生的胡葆森本姓“滑”取名滑建明。

　　年轻时的他，人缘非常好而且具有“领导”潜质。

　　在那个下乡插队的年代，十多岁的他就担任过大队的团支部书记。

　　后来，被推送进入郑州大学外语系英语专业学习。毕业后被分配至中国纺织品进出口公司河南分公司工作。

　　1982年，滑建明被河南省对外经济贸易合作厅派去香港。在港期间，深受领导器重经常被领导点名陪同出访世界各国。

　　在港工作8年的时间，他取得了香港永久居留权，还认了一位姓胡的港商作为义父。

　　1992年，滑建明放下了手中的“铁饭碗”,以港商胡葆森的身份回到老家河南创业。与当地建行合资，在郑州成立了建业房地产开发有限公司。

　　建业成立不久，就顺利在郑州拿到了360亩地，并邀请河南省规划设计院设计，着手打造“金水花园”项目。

　　胡葆森声称要做当地质量最好、价位最高的小区，并打出口号:为有房人盖房。

　　天不遂人愿。一切准备就绪的建业，恰逢国务院出台“国16条”，戳破了彼时最火爆的海南房地产泡沫。

　　一时间，全国地产陷入短暂的低迷。

　　胡葆森精心策划的“金水花园”项目同样受到波及，由于地段偏，价位高，市场对其并不买账，落个无人问津局面。

　　深受挫折的胡葆森并没放弃，而是选择剑走偏锋。

　　1993年，《河南日报》出现了一则相当冲击眼球的广告：金水花园十年还本。

　　建业承诺，半年内全款购买金水花园一期的业主，10年之后可以拿回全部购房款，产权仍然归业主。

　　一招制胜。此举，不仅让金水花园在当地名声鹊起。也让全国房企知道了河南建业。

　　也是这一年，胡葆森分享了自己的新感悟：永不妄称第一，决不甘居第二。立志要当大哥。

　　不久后，建行应国家金融机构不得参与实业经营的要求，选择撤离建业，胡葆森成为了名副其实的掌门人。

　　此后的建业相继推出了住房按揭贷款，成立物业公司，又组建“客户会”。

　　每次探索与尝试都为建业在郑州站稳脚跟夯实了坚定基础。

　　在胡葆森看来，房地产不仅是一门生意，也是一门“根植中原，造福百姓”的事业。

　　1994，胡葆森携手河南省足球协会组建了河南建业足球俱乐部，出任了董事长一职。

　　不得不说，建业集团投资足球实数高明，不单赢得了掌声，知名度也得到了大幅提升。

　　河南建业足球俱乐部董事杨楠曾表示，通过问卷发现，在早期，80%的人是通过足球才了解到建业集团。

　　对此，胡葆森向外界表态称，“会投资河南足球，直到建业破产”。

　　胡葆森对河南足球的态度也让他赢得了一众“铁粉”。河南建业足球队在2021年宣告更名时，有球迷感慨：“无论将来怎么样，河南足球永远铭记胡葆森。“

　　因此，胡葆森获得了河南“足球教父”称号。

　　02

　　发展事业的同时，胡葆森也没忘记扩展“朋友圈”，扩大自己在商界的影响力。

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　　1999年，胡葆森和冯仑、王石相约北海。

　　地产界三位举足轻重的大佬相聚就为了一件事——将全国有影响力、有实力的同行召集起来“抱团取暖”，组建了中国地产最大的联盟“中城联盟”。

　　同年9月，联盟第一次会议在成都锦江宾馆聚首。除了上述三人，合生集团朱孟依、南都集团周庆治、上海实业卢铿等10余位地产大佬也如数到场。

　　胡葆森此后与冯仑、王石相继做了该联盟轮值主席。地产江湖便流传开了“地产三君子”说法。

　　在联盟内部胡葆森赢得了不错的口碑。

　　冯仑曾这样评价他：“他待人很宽，做人很厚，立意很高，是我生命中最好的朋友和兄长之一。”

　　周忻也曾则夸他是“一位仗义的大哥”。

　　不可否认的是，胡葆森在地产界拥有较高的地位，也是一位资源整合的高手。

　　在“泰山会”“江南会”开始风起云涌后，胡葆森也开始组建本土高端圈层组织——嵩山会。

　　与“中城联盟”不同，嵩山会成员行业跨度非常大，其中有海马集团景柱、辅仁药业集团朱文臣、白象集团姚忠良、蓝天集团李新华、林州重机郭现生天明集团姜明等。

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　　除此之外，万科王石、亚布力论坛创始人田源、高瓴资本张磊、北京大学教授杜维明均有参与其中，担任重要职务。

　　2014年11月，胡葆森一众联合成立了嵩山资本管理有限公司，业务锁定于资产管理、股权投资、收购兼并等，同时也为各级政府引导基金和产业基金提供专业管理服务。

　　事实上，胡葆森朋友圈远不止如此。

　　2008年，建业地产顶着“金融危机”压力赴港上市时，胡葆森展示出了自己强大的朋友圈。

　　不仅王石、冯仑、潘石屹、李思廉、柳传志等人现身力挺，还有龙湖吴亚军、雅居乐陈卓贤、红杉资本沈南鹏、时任香港华润董事长宋林等一众大佬纷纷现场助阵。

　　豪华的阵容，被媒体戏称为“八星助阵”。

　　潘石屹对此给出了较高的评价，这是“2008年中国房地产行业的转折性事件”。

　　03

　　上市后的建业并没有选择在全国攻城略地，而选择了“固守河南”。

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　　在胡葆森看来，河南有1亿人口，只要建业能占到市场份额的10%以上，就有干不完的活，赚不完的钱。

　　此后的建业进行“省域化”扩张，先后濮阳、周口、驻马店等省内城市开拓市场。

　　期间，虽然有像碧桂园、万科等行业名企布局河南，依旧无法撼动建业在河南“一哥”的地位。

　　2019年年底，建业实现了河南省18个地级城市和122个县级城市全覆盖。

　　也是这一年，建业地产正式迈入了千亿房企行列。当年公司实现销售营收达到了1011亿。

　　胡葆森曾接受采访时表示，对于建业而言，千亿是一个很关键的节点，是对企业的资源获取能力、产品设计、建设、销售、管理、运营等综合能力的新考验。

　　冯仑曾不吝称赞道，“全国化看万科，区域化看建业”。深耕河南多年，建业已是当之无愧的地产之王。

　　事实上，为了能迈入千亿房企门槛，2018年开始，建业加大拿地步伐。

　　仅2018年拿地的面积就是上一年的三倍，此后几年保持着千万平方米的新增土地储备。

　　然而，通过加杠杆拿地快速扩张也为建业暴雷埋下了伏笔。

　　数据显示，建业地产的总负债规模一路走高，从2015年的324.4亿年增长至2018年的917亿，再到2021年上半年的1485亿。

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　　三道红线落地后，建业地产始终没有逃过债务危机。

　　再回首，曾经歃血为盟的“战友”，有的早已退隐二线，有的已是身不由己。

　　为了自救，建业集团出售旗下优质资产以及旗下7个项目的10年运营权出租给万达，获得了数十亿的资金。

　　然而，经过一系列自救后，建业集团并未脱离危机。

　　迫于无奈，建业开始向河南省政府“求救”。面对建业地产的求援，河南国资最终还是伸出了援手。

　　2022年6月，河南铁建收购建业地产全部已发行股本的29.01%，换回近6亿的现金，同时，建业地产还向河南铁建发行约7.08亿港元的可换股债券。

　　今年3月，胡葆森颇为乐观的表示，房地产至暗时刻已过去，建业稳住了基本盘。

　　当所有人都以为建业已成功上岸之际，雷还是暴了。

　　6月23日，建业地产公告称，未能在宽限期结束之前支付2024年到期之7.75%优先票据的利息，将暂停向所有境外债权人进行支付。

　　建业地产方面表示，集团流动资金紧张状况正在加剧，境外兑付压力持续增加。“即使公司竭尽全力，资金可能持续受压，现金无法满足履行当前和之后义务所需。”

　　时至今日，早已超过退休年纪的胡葆森能否带领建业走出困境，目前的形式似乎已不太乐观。