华夏幸福董事长王文学

 

1998年春节，正当万家团圆、共贺新春之时，即将迈入33岁的王文学却孤身一人窝在河北廊坊市的一家宾馆，无家可归。

 

就在一年前，拿下廊坊市政府楼堂馆所装修业务的王文学还意气风发，大肆扩充着手下的队伍。

 

但在中央明文禁止地方财政资金用于修建楼堂馆所后，王文学陷入了困境。由于政府无法结账，王文学也未能结清对下游施工队的欠款。

 

于是讨债人频繁到家砸门催款，王文学不得不外出躲债度日。

 

这次危机在半年内就顺利解决。但王文学没想到的是，20多年以后，登顶河北首富、将华夏幸福打造成全国第七大房企的他，会再次面临四面楚歌、八方讨债的局面。

 

在房地产严控政策下，自2017年环京限购令出台以后，年销售额达1500亿元的华夏幸福便开始走上下坡路。

 

由于错判环京形势和房地产大势，在量价齐跌下，依然激进扩张的华夏幸福逐渐出现流动性危机。

 

苦苦支撑下，华夏幸福最终在2021年2月1日公开自己的债务危机，开始了漫长的债务重组之路。

 

截至2022年11月30日，华夏幸福《债务重组计划》中的2192亿元金融债务，仍有926.43亿元尚未签署重组协议，其累计逾期债务也还有464亿元。

 

王文学依然任重道远。

 

01

 

发迹/火锅店老板与包工头

 

和大多数普通人一样，王文学的早年经历并无出奇之处。

 

1965年5月出生的他，来自河北霸州的一个普通家庭，拥有中专学历，在河北廊坊市交通局运输公司当过一段时间的司机。

 

不过据廊坊当地开发商透露，王文学情商很高，为人机灵勤快，在交通局运输公司工作时口碑不错，也结识了许多政府官员，为他以后的事业发展埋下了伏笔。

 

伴随南方讲话的春风，不甘寂寞的王文学也于1992年辞职下海，在廊坊市中心新华路开了一家名叫“川崎”的火锅店，不少当地政府官员都是他的顾客。

 

 

由于地段繁华，人流量庞大，在王文学的长袖善舞下，火锅店的生意日渐红火。不到一年，王文学便盘下周边店铺，扩大了经营规模。

 

如此两三年后，到上世纪90年代中期，王文学积累的政府人脉关系给他带来了新的商机。

 

彼时，全国兴建政府楼堂馆所正大行其道，廊坊市政府大楼也亟需翻新升级。一些前来火锅店吃饭的政府官员向王文学提及此事，欲做牵线。

 

王文学认为机会难得，便让一部分手下专注火锅店，另带一拨人马投身装修业务。

 

看着手下队伍在政府大楼装修业务中逐渐壮大，业务范围由廊坊延伸至家乡霸州周边，王文学满心欢喜，对未来充满了期待。

 

然而好景不长，从火锅店老板到包工头，王文学的跨界人生遭遇了第一次重磅打击。

 

1997年，伴随亚洲金融危机的爆发，全国财政政策收紧，中国人民银行和财政部更是在1998年发文严禁信贷资金和地方债用于修建楼堂馆所。

 

这项政策直接导致王文学的装修队陷入窘境：政府不结账，对下游供应商施工队的欠款就无法结清。

 

那年春节，由于讨债人频繁到家砸门催款，王文学甚至不得不外出躲债度日。

 

而就是在这样艰难的形势下，春节过后，王文学做出了一个让所有人感到意外的惊人决定。

 

在中央财政一刀切的情况下，王文学认为继续向政府讨要欠款收效甚微，那不如痛快地做个人情。

 

于是，在廊坊市政府领导的办公室里，王文学当面烧毁了政府的装修合同，并声明不再讨要政府的欠款。至于施工队的债务，则由他自己用火锅店挣钱偿还。

 

要知道当时廊坊市政府对王文学的装修欠款多达近500万元，不得不说，王文学的一把火烧得颇具魄力。

 

当然，他这审时度势、以退为进的态度，为他在廊坊市政府积累了良好的印象分，也为他的下一步事业奠定了基础。

 

02

 

跨界/进军房地产

 

就在王文学破釜沉舟还债不久，命运开始眷顾他的决然——1998年7月3日，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。

 

这意味着国家取消福利分房，中国房地产市场从此起步。

 

刚好此时，廊坊市委党校北侧有一块土地准备建设宿舍楼。凭借此前的付出，王文学找到政府有关部门，获得了开发土地的批条。

 

王文学与政府约定：在盖好宿舍楼后，其余地块可由他建设商品房出售。

 

 

这里有个细节值得一提。在通过土地批条拿到银行贷款后，王文学先取出部分还清此前的装修欠款，而后再用剩余部分来做开发。

 

之所以这么做，是因为王文学认为债主天天上门对他的新生意会有影响，而这些债主里或许还会有未来的合作伙伴。

 

这也成了他后来的习惯——每当转向一个新生意时，他都倾向于了结此前遗留的烂摊子，并且不放过可能的机会。

 

1998年7月底，华夏房地产开发有限公司正式成立，即华夏幸福的前身。之所以取名华夏，是因为市委党校这块地位于一条名叫“华夏里”街道的旁边，在上面开发的住宅项目也就是后来的“华夏花园”。

 

虽然已经拿下土地和贷款，但由于第一次涉及房地产领域，王文学对住宅建设一时也是毫无头绪。

 

据《财经》报道，为了取经，王文学四处考察。在北京的一场论坛上，因被万科董事长王石的演讲吸引，王文学便上前请求王石相助。

 

那时万科已经进入房地产十年，而且旗下还有子公司对外提供房地产策划等服务，于是王石欣然应允。

 

在万科子公司的帮助下，在王文学频繁奔赴各种房地产课程中，华夏幸福的第一个房地产项目最终获得成功，王文学赚了个盆满钵满。

 

鉴于房地产的暴利，在华夏花园之后，王文学又相继在廊坊和燕郊拿下两块地，决定专注在房地产行业发展。

 

03

 

野心/埋下产业地产的种子

 

焦虑，可以是对未知的担心，也可以是对现状的不满。对于野心十足的王文学来说，后者是他常常焦虑的原因。

 

2000年，中国房地产行业已经出现一些明星。

 

这一年，万科上市九年，正开启新一轮规模扩张；顺驰以1.72亿元拿下天津梅江地块，孙宏斌在庆功会上喜极而泣；合生创展更是实现11.98亿港元的销售额，成为当时瞩目一时的地产商........

 

而偏居河北廊坊一隅的王文学，那时只是中国房地产行业的无名小卒。

 

王文学有做大房地产规模的雄心壮志，但无奈廊坊房价低迷，实现目标谈何容易。他也一度想把触角伸进北京，但碍于资金和人脉限制，一时也是拓展无望。

 

就在王文学陷入焦虑之时，一个人走进了他的视野，他就是知名市场策划人、战略专家——王志纲。

 

 

王志纲

 

王志纲毕业于兰州大学经济系，曾经担任过新华社广东分社记者，才华横溢，写过《风帆起珠江》等著名的新闻作品。

 

在帮助碧桂园实现成功营销后，王志纲于1994年从新华社离职，成为一名独立策划人。此后20年间，他一直活跃在房地产领域，为各家企业出谋划策。

 

在偶然读到王志纲的文章后，王文学感觉遇到了知音，当即就来到王志纲在北京的办事处拜访求教。

 

据《财经》报道，在“二王”会面中，王志纲劝导王文学，在没有政府资源和足够资金实力的情况下，进军北京的念想几乎不可能实现。

 

那该怎么办呢？王志纲向王文学提出了“金蛋”理论，即把头伸进北京，吃北京的粮食，但把蛋下在廊坊。

 

在王志纲看来，住宅市场竞争激烈，王文学要想做大规模，应当另辟蹊径。他以珠三角发展为例，建议王文学可以朝产业地产方向发展。

 

王志纲预测，北京未来将更加炙手可热，但由于管控严格，一些企业落地北京将越发困难。而廊坊等北京周边属于管控“灯下黑”区域，企业落户便捷，这将为产业聚集提供机遇。

 

此番畅想虽然没有马上实现，但产业地产的思路却在王文学的心里埋下了种子，等待一个机会就可能生根发芽。

 

04

 

波折/豪赌固安工业园

 

2002年初，廊坊市政府举办了一场宴会，包括华夏幸福、荣盛发展、宏泰发展在内的河北五大开发商掌舵人赫然在席。

 

饭局上，廊坊市政府表达了对标苏州工业园区，希望把辖下固安县发展起来，并给予政策支持的意愿。

 

不过在场的开发商大多兴趣索然。

 

从地产角度来看，一些河北房企已经在离北京更近的燕郊和香河相继布局，但两地房价尚未有明显起色。即使是未来，在雄安新区出炉前，知名房企都扎堆北京，并没有多少环京思路。

 

对比之下，远在北京天安门50公里之外的固安县，看似更无发展优势可言。

 

而从产业角度来看，当时的固安就是一张白纸，未来能有多大发展谁也说不清楚，大多数河北开发商也没有产业地产这个概念和认知。

 

但王文学最终决定放手一搏，之前和王志纲交流埋下的种子开始生根发芽。

 

在饭局上，他表示愿意介入固安、配合政府发展的意愿，并和固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议。

 

 

据《财经》报道，在签下固安项目之前，王文学曾在燕郊买下一块地，预备做地产开发。确定要做固安工业园后，王文学连夜赶往燕郊退地，以确保将有限资金集中投入固安。

 

王文学豪赌固安工业园的决定，在华夏幸福内部也曾遭到强烈反对。一些员工认为，放弃已有的地产开发，在一个占河北省GDP末位的小县城涉足产业园，并非明智之举。

 

但王文学心意已决，他一度只身一人前往固安推进项目，并随身携带公司公章。这使得华夏团队在需要请示时不得不前往固安，接受现实。

 

2002年6月，固安工业园区顺利奠基。华夏幸福一边在廊坊运作街道改造项目，一边将赚取的资金陆续投入到固安工业园区，展现出一派欣欣向荣的景象。

 

 

不过就在王文学大干特干时，他事业中的第二道坎不期而至。

 

不同于之前的债务危机，这一次的打击几乎让王文学濒临崩溃。

 

2003年，除了固安工业园区，全国各地都在争相大兴土木建设开发区，有的甚至出现侵占农田的情形。面对乱象，国务院随即开展土地市场治理整顿行动，叫停了开发区建设。

 

王文学这下慌了，他可是在固安园区投入了3000万元，还背负2亿元的银行贷款，那可是他大部分的身家。开发区要是真关了，王文学过去的努力都将付之东流。

 

于是，王文学便与廊坊市政府官员一道前往河北省政府说明情况，商议解决办法。但国务院明令禁止，河北省政府表示也爱莫能助。

 

打道回府后，眼看自己倾注心血的事业大厦将倾，时年38岁的王文学坐在固安街边，不禁悲从中来，当街痛哭。

 

但哭过之后，王文学很快调整了心态，他告诉身边人：“人要认命，我还年轻，还能从头再来。”

 

甚至，王文学又去了一趟廊坊市政府，再次表现出自己的审时度势和明白事理：“华夏幸福绝不给政府添乱，政府说啥就是啥。”

 

不过就在王文学彻底坦然后，事情又遇到了转机。

 

王文学身边有位跟随他多年的下属，平日里爱好研读国家政策。危急时刻，他在政策中找到了一条例外条款——除去此前当地省政府认定的特定开发区可保留外，其他开发区一律关停。

 

拿着这个条款，王文学再度求助廊坊市政府，后者求助于河北省政府。一番周折下，固安工业园区终于得以保住。

 

05

 

模式/产业发展是蛋黄，住宅业务是蛋清

 

如果把华夏幸福比作一颗鸡蛋，那么它的产业发展集团是蛋黄，住宅业务就是蛋清，住宅销售会为产业蛋黄提供养分与保护。

 

在固安工业园的开发中，华夏幸福曾将赢利点放在招商引资上。但随着北京楼市的日益火爆，固安工业园区的住宅地产销售逐渐成为营收重地，地产销售反哺产业园现金流的模式逐渐成型。

 

因此，华夏幸福最终形成了自己一套独有的园区开发路线：对园区进行基础设施建设，提升土地价值，然后导入地产板块，通过销售住宅回收资金，以此满足产业园滚动开发的资金需求。最后通过产业引进，打造产业配套，向政府获取园区招商和运营服务的费用。

 

此外，由于华夏幸福前期投入较多，地方政府通常会以兑价一块土地的方式补偿华夏幸福。

 

这就是华夏幸福著名的产业新城模式。

 

 

受益于申奥后北京企业的大量外迁，固安工业园的建设很快取得了回报。“2002年开始做，2006年固安模式的账就算回来了”。一位华夏幸福相关人士表示。

 

一个明显的变化是，到了2006年，在固安工业园的支撑下，贫困县固安的GDP一跃成为廊坊下辖县的第一名。

 

 

固安工业园的成功，成为了华夏幸福进军产业园市场的名片。一心想要做大规模的王文学，开始厉兵秣马，进军全国。

 

接下来几年里，华夏幸福复制固安模式，相继在河北建设大厂、香河、怀来等产业新城，加速公司在环京地区的布局。2011年8月登陆A股资本市场后，又将触角延伸到长三角、粤港澳、郑州、西安和成都等地。

 

截至2016年底，华夏幸福在全国已经布局50余座产业新城，为各地政府引进企业逾千家，招商引资约2800亿元。

 

其固安PPP模式还得到国务院通报表扬，并顺利入选国家发改委PPP项目典型案例，俨然走出了一条特有的地产商道路。

 

在外界看来，华夏幸福充满神秘，能够拿下这么多地块，应该是拥有强大而紧密的政府关系。但一位华夏幸福相关人士表示：

 

“华夏幸福是懂政府但又与政府保持距离的。华夏在环京地区都有项目，难道王文学能和每一个县长关系都好吗？为什么政府换届华夏依然能拿到项目呢？”

 

其中的关键还是满足政府的诉求。不少房地产界人士认为，对各地政府而言，产业园能够解决当地就业，拉动消费，提高财政收入并提升城市化率，是他们执政首要解决的难题。

 

因此，始终坚持产业战略的华夏幸福，才能不断在全国攻城略地。

 

从固安工业园起，为了贯彻产业战略，华夏幸福就开始培养自己的招商团队，希望将招商引资的行为专业化。

 

为了让各地方公司找到最适合当地的产业类型，华夏幸福一度奉行“根据地”模式。

 

具体来说，王文学会给各地分公司充分自主权，发挥地方活力与能动性。区域总与城市总是相互支持关系，而非同行企业里的上下级关系。

 

不同于万科集团的“小总部”，华夏幸福总部是一个做大资源的平台，负责提供资金、智库与招商队伍。一线队伍发现产业机会后，则可求助于集团总部调配资源。

 

在前期产业规划与定位中，华夏幸福还招来了许多外企与咨询公司的职业经理人，负责提供一整套产业方案，用以打动政府。

 

甚至，华夏内部不少员工都是当地政府部门出身的公务员。在部分同行看来，有政府从业背景的人员更加熟悉当地特色及产业政策，由他们做出的产业定位与规划更容易打动政府，被视为自带天然优势。

 

“我们这里开会，好些个过去副市长、政府规划口的人，做过国家五年规划的司局级干部也加入过华夏幸福。”一位前华夏幸福员工告诉《财经》记者。

 

王文学本人，也在这个过程中逐渐将重心转向产业领域。

 

据华夏幸福相关人士透露，王文学每天都会阅读大量产业方面的资料简报。在与各地政府沟通时，他早已不聊房地产，而是就新能源、汽车、生物医药等产业领域发表看法。

 

这对于着急找准落地产业、发展GDP的地方政府而言，可谓正中下怀。在一些政府官员眼里，王文学曾经就是国内产业地产界的权威。

 

 

后来即使住宅销售变成营收主力，但华夏幸福的重心仍在产业发展。一般来说，地产板块进行人事任命，除了总裁级别的招聘王文学会亲自参加外，其他任命他都不会关心。地产板块开会，他也几乎从不参与。

 

甚至，王文学后来还把房地产业务独立切割为孔雀城地产集团，置于产业集团旗下。在一些华夏幸福员工看来，这是公司向政府表态的动作之一，即凸显公司本质是产业，而非房地产，房地产只是挣钱的手段。

 

华夏幸福的愿景是，有一天房地产行业不行了，它依然可以做产业园的业务。

 

06

 

高光/销售额破千亿，晋升河北首富

 

虽然华夏幸福标榜自己是一家产业地产公司，但不可否认的是，住宅业务一直以来都承担着为集团输血的重任，也是集团销售额的支柱。

 

最早为集团输血的是华夏幸福廊坊地产公司，后来走出固安后，在北京成立的京御地产也逐渐成为现金流担当。

 

随着潮白河孔雀城、大运河孔雀城、永定河孔雀城等一系列住宅项目的拔地而起，2007年，廊坊地产和京御地产的销售额加在一起超过了70亿元。

 

华夏幸福也由此进入高速增长期。在接下来的几年间，其销售额从100多亿冲到了500多亿。

 

 

不过真正为华夏幸福插上腾飞翅膀的，是国务院2014年提出的京津冀一体化国家战略。环京的概念开始成为热门，而作为环京地产王者的华夏幸福自然享受到了红利。

 

根据易居研究院发布的《中国百城房价报告》，2016年期间，固安当地新建商品房均价从不足9000元/平米上涨到超过2万元/平米，最高峰直逼3万。

 

一位多次在大厂孔雀城看盘的购房者也向《棱镜》透露，自己在2015年末询价时仅不到1万元/平米，2016年春节后便达到13000元，当年夏天则突破了2万元。其间，购房者趋之若鹜，签完合同未网签前转手即可赚到差价，而彼时许多楼盘上的旧房拆迁也尚未完成。

 

伴随环京房价的上涨，华夏幸福的销售额也在2016年首次突破千亿，达到1203.25亿元，位列全国房企第七。

 

从财报具体来看，华夏幸福产业新城业务销售额共计901.24亿元（含园区结算收入额177.59亿元，产业园区配套住宅签约销售额723.65亿元），城市地产签约销售额281.84亿元，其他业务（物业、酒店）销售额20.17亿元。

 

 

业绩和股价的不断攀升，也使得王文学的身价水涨船高。

 

在2016年发布的胡润中国富豪榜上，王文学以485亿元的身价登上河北首富宝座，位列百富榜第22名。王志纲当年甚至断言，王文学会成为“下一个中国首富”。

 

除了房地产这块基石，出于构建产业生态、为园区招商的考虑，王文学还通过知合资本扩张着自己的资本版图。

 

截至2016年底，算上华夏幸福和知合资本控制的黑牛食品、玉龙股份、宏盛，王学文已经坐拥4家上市公司，资本市场称之为“知合系”。

 

一时间，王文学叱咤风云、风头无两。

 

同年，带着这份意气风发，王文学豪掷4000万在海南三亚办了一场奢华年会。

 

吃着不限量的龙虾、鱼翅、鲍鱼，看着朗朗、汪峰、崔健的表演，领着老板送的宝马车，台下华夏幸福员工的脸上始终洋溢着灿烂的笑容。

 

王文学也非常激动，上台和大家谈起创业往事时，甚至乐极生悲，与台上家人抱头痛哭。

 

 

是啊，想起当年春节在外的躲债时光，想起守住固安工业园的峰回路转，王文学有理由为此时的成就喜极而泣。

 

他甚至还憧憬着走向中国首富的那一天。

 

但世事无常，王文学没想到的是，一直紧跟政策的他最终还是败在了政策之下。2016年的风光，或许是他这一生的顶点。

 

07

 

隐患/回报长周期下的高负债、大扩张

 

平心而论，固安产业园是成功的。

 

经过十余年的发展，固安已经形成产业集群效应，吸引了包括航天航空、医药、新型显示等上百家高新技术企业入驻，拥有15个国家级实验室、企业技术中心。

 

固安的财政收入也从2001年的6000万元，扩大到2021年的84亿元，过去的贫困县现在的税收在廊坊市各区县排名第二。

 

 

但产业园毕竟不是标准化的产品，成功与否不仅要看当地政府的作为，还要看周边城市的产业和居民外溢潜力，以及华夏幸福的招商能力。

 

因此，在将固安模式复制到全国的过程中，华夏幸福就遭遇到了不少水土不符。

 

在走出环京后，王文学一开始带领华夏幸福挺进长三角地区的镇江和无锡等地，拿下的项目大多靠近市区，路线由原来的环城变成了进城。

 

按照环京地区的惯例，土地整理后，各地政府都会按一定比例给华夏返还整理费用。但在镇江，当地政府却以财政紧张为由，拒绝支付土地整理费用。

 

此时，华夏幸福已经在镇江耗费近6亿元的拆迁费，一度向镇江市政府表达过退地之意，但后者没有同意。后来华夏幸福决定先靠卖房回笼资金，但恰逢镇江楼市低迷，华夏欲降价销售又遭遇镇江政府反对。

 

“在产业新城热土上，受过刁难和委屈，流过汗水和心血，贡献过青春和芳华，选择产业新城，今生无悔。”在华夏幸福2017年年度股东大会上，王文学动情说到。

 

 

吸取教训后，王文学意识到进城不易，随即回归环城，陆续在南京、合肥、郑州、西安等二线城市布局。

 

当时业界大多数人的共识是，中国只有四个一线城市才有足够的产业和居民外溢能力，但王文学却坚持认为二线城市周边也可复制“北京模式”。

 

后来的事实证明，王文学的预期确实过于乐观。

 

据一位郑州产业园运营商透露：“华夏幸福基建做得确实不错，路网和政务中心很气派，但五六年了，就盖了个政务中心，企业一个没见着。从目前来看，华夏幸福在我们郑州两个产业新城都是空壳的，其实更像是产业圈地。”

 

诚然，复制固安成功经验本身并没有错，也存在可能性。但在快速扩张中，王文学自己让这个模式变了味。

 

另外，产业园的回报周期相当漫长。

 

一般来说，对于一个几平方公里的产业园区来说，在企业入园门槛不高的情况下，产业完全导入也需要10年左右的时间。而华夏幸福要等到政府获得税收后，才能拿到园区招商和运营服务的收入。

 

财报显示，从2016年到2020年，华夏幸福的应收账款分别为95亿元、189.1亿元、344.4亿元、468.7亿元和648.8亿元，原因就是“应收政府园区结算款增加”。显然，华夏幸福这部分的造血能力对集团现金流的贡献受到了极大限制和延缓。

 

与回报长周期背道而驰的，是华夏幸福疯狂的扩张。

 

尽管很多项目处于经济基础和产业链条相对薄弱的地区，但华夏幸福的产业园基本都是大手笔。

 

一位业内人士表示，华夏幸福单个项目的产业园面积基本在几平方公里以上。而在内陆地区更是惊人：

 

陕西泾阳县与华夏幸福合作的产业新城总投资160亿元，占地74平方公里，其中核心区域面积达到15平方公里；

 

河南焦作的武陟华夏幸福产业新城总投资680亿元，总委托区域达到142.5平方公里。

 

............

 

 

而支撑华夏幸福如此大规模周转的，正是住宅业务的输血和多渠道的融资途径。

 

除了银行贷款，在走向全国的同时，华夏幸福也积极拓展信托、融资租赁等融资渠道。截至2016年底，华夏幸福负债合计2118.72亿元，资产负债率达84.78％，当年经营活动净现金流为77.63亿元。

 

不过剔除预收账款，华夏幸福那时的有息负债率只有28.58％，虽然在安全边界以内，但仍高于行业龙头万科的15.51％和保利的24.54％。

 

可想而知，在园区服务收入延缓受限的情况下，一旦住宅业务和融资渠道受阻，华夏幸福将面临重大危机。

 

而引发危机的，正是2017年开始的环京限购。

 

08

 

危机/环京限购引发流动性紧张

 

现在回头看，2017年应该算是中国房地产行业的转折之年。

 

继中央经济工作会议在2016年12月首次提出“房住不炒”的定位后，2017年4月设立的雄安新区也明确不靠房地产发展，政府对房地产监管的思路发生巨大转变。

 

而2017年开始的环京限购令，更是让房地产市场如遭地震——燕郊、香河等地的房价直接腰斩，购房者大批离去。

 

作为环京地产霸主的华夏幸福，在量价齐跌下，自然遭遇重挫。财报显示，华夏幸福当年经营净现金流就由正转负，达到-162.28亿元。

 

面对行业拐点，不同选手也有着不同的选择。

 

这一年，王健林开始去肥增瘦，甩卖了万达手中13个文旅项目和77家酒店。而王文学可能和许家印一样，认为大而不倒，行业还有复苏的时候，便选择了继续扩张。

 

据一位前华夏幸福环京区域投拓部门人士透露，他在2018年前后感觉到王文学已经有些过度膨胀，用高于几倍的薪水从万科、麦肯锡这些公司以及政府部门，成建制地挖来职员和官员。

 

即便环京这样做了十几年、已经没有多少增量业务的成熟区域，依然疯狂招人。一个县的投拓团队，一下就招了十几个。

 

与此同时，华夏幸福也开始向全国市场撒下更大筹码。就土地储备而言，2018年以前，华夏幸福有八成位于环京地区。但到了2020年底，其在三四线城市的土地储备已经达到总数的34%。

 

 

激进的扩张遇上萎靡不振的楼市，华夏幸福在2018年4月开始传出债务危机和裁员风波。

 

为了缓解资金危机，华夏幸福于2018年7月引入平安系。经过多次转让和授信，截至2021年底，平安系总共对华夏幸福股权投资180亿元，表内债权投资360亿元。

 

此外，华夏幸福也多面开花，玩起了花样融资。据统计，华夏幸福使用过的融资方式多达20余种。过去几年，华夏幸福利用产业新城PPP项目进行融资，投行界形容其“将园区里的一草一木都证券化了”。

 

但在严控的大势之下，华夏幸福的经营还是难挽颓势。

 

“华夏幸福手上都是三四线甚至五线城市的项目，碰上固定资产投资的下行周期，企业不进去，产业园只是荒草，更不会有人去买房。”看懂研究院高级研究员程宇表示。

 

就在王文学苦苦支撑，等待楼市回暖时，2020年突如其来的疫情使得环京楼价进一步下跌，成为了压倒骆驼的最后一根稻草。

 

 

财报显示，华夏幸福销售额从2017年的1522亿元下降到2020年的1012亿元，经营净现金流从2018年的-74.28亿元扩大到2020年的-300亿元。

 

在连续经营不善的局面下，2021年伊始，中金、穆迪、惠誉等多家机构先后下调华夏幸福评级。随即，华夏幸福债券、股票大幅下跌，境内外多支债券连遭利空，价格跌至历史最低价。

 

国盛证券2021年1月14日的研报，也展示了华夏幸福高负荷的运转：资产负债率82.09%，对应净负债率214%，剔除预收款的资产负债率78%，现金短债比仍然小于1，“三条红线”全部踩中。

 

与此同时，不少供应商也纷纷前往华夏幸福河北和北京总部讨债。一时间，华夏幸福的局势危如累卵。

 

终于，在2021年2月1日那天，王文学再也坚持不住，华夏幸福发布公告公开了自己的债务危机。

 

公告表示，自2020年第四季度至公告日，华夏幸福到期需偿还融资本息金额559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流为-371亿元，但可动用资金仅为8亿元，导致出现部分债务未能如期偿还的情况。

 

就在当天，在地方政府和多方机构的帮助下，华夏幸福还召开了金融机构债权人委员会第一次会议。王文学在会上对这次危机进行了总结：

 

错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，影响公司回款达千亿量级；

 

新拓展区域的效果不及预期；

 

扩张激进，管理不精细，过分强调规模指标，忽视效益指标；

 

疫情影响。

 

面对四周人声鼎沸，不知此时的王文学是否想起了1998年春节被追债时的场景。

 

09

 

还债/路漫漫其修远兮

 

为化解债务风险，王文学一边向债权人道歉，一边表态坚决不逃废债。

 

与此同时，他还跟华夏幸福1000名核心员工来了场掏心窝子的谈话：

 

“今天我干到这，愿赌服输。公司确确实实发生了流动性的问题，这个问题我们不能再回避了。接下来大家需要勒紧腰带过苦日子，我们不得不刮骨疗毒、向死而生，重走一遍艰苦创业路。”

 

 

经过漫长的沟通和磨合，2021年9月30日，华夏幸福向全体金融债权人公布了一个初步的《债务重组计划》，希望通过出售资产、债务展期、信托收益权抵偿等方式化解2192亿元的金融债务。

 

华夏幸福的资金确实捉襟见肘。在还债的同时，王文学还要确保部分资金用于楼盘交付。财报显示，2021年度，华夏幸福一共完成54个项目、4.4万套、495万平米的住宅交付。

 

但受到宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，华夏幸福的融资业务几乎停滞，2021年的亏损更是达到390亿元。

 

因此截至2021年底，华夏幸福累计未能如期偿还的债务本息合计1078.05亿元。

 

公司流动性的紧张，也使得被裁员工的赔偿款无法及时兑付。

 

2022年春节前，王文学被曾经梦想追随他一起飞黄腾达的被裁员工们，围堵在廊坊一家宾馆里。面对激愤的人群，王文学反而镇定自若：

 

“从哪来回哪去，把我告上去说我没钱，能解决问题吗？公司还有很多房子要交付，还要给农民工发钱，拜托各位了。”

 

最后他答应大家，每个季度至少支付20%，一年内支付完毕。

 

其实王文学本人应该还是资金雄厚。胡润研究所2019《套现企业家30强》显示，王文学那年力压许家印和孙宏斌，以131亿元套现额位列榜首。

 

过去几年，华夏幸福大股东、王文学持股84.5%的华夏幸福基业控股开始了陆续减持。其对华夏幸福的持股比例，由2017年初的60%下降至现在的15%。

 

当然，其中一部分减持是因为作为担保品，被相关金融机构强制处置。王文学在2021年2月曾表示，为了给公司还债，他已经自掏腰包拿出了93亿元。

 

相比金融手段，王文学也一直从主营业务中开源节流，助力进一步化解债务风险。

 

一方面，华夏幸福转让了首批产业新城项目。2022年4月，其位于廊坊市广阳区及永清县的产业新城项目，均出售给了当地城投公司。

 

另一方面，面对行业发展趋势，华夏幸福也在积极谋求转型。

 

2022年7月，华夏幸福宣布全面转型为“产业新城服务商”，以轻资产运作模式为政府提供融资、产业招商、综合运营与城市营销推广等服务，为企业提供选址、代建、物业、投融资咨询等服务。华夏幸福表示，轻资产招商业务已累计签约7个项目，总投资超45亿元。

 

“华夏幸福要从甲方文化向乙方文化转变，由”躺着赚钱”向“跪着赚钱”转变。”华夏幸福分管战略的副总裁林成红对此解释。

 

 

王文学的努力和坚持没有白费。历经一年多的债务重组，截至2022年11月30日，华夏幸福《债务重组计划》中的2192亿元金融债务，已签约实现债务重组的金额累计为1265.57亿元，还剩926.43亿元尚未签署重组协议。

 

而与2021年底1078亿元金额相比，其累计逾期债务也已经下降超过一半，但仍然高达464亿元。

 

也许是看到翻身的曙光，王文学债务重组的步伐加快，就在过去不久的12月9日，华夏幸福又发布了一个“以股抵债”的债务重组公告。

 

公告表示，华夏幸福拟以所持有的下属公司股权注资搭建“幸福精选平台”及“幸福优选平台”，并以两平台股权作为偿债资源，与公司金融债权人及经营债权人实施债务重组，债权人将以不超过400.39亿元债权换取两个平台不超过49%的股权或相应收益权。

 

不过由于华夏幸福给两个平台合计超过1000亿元的预测估值过高，市场反应不一。再加上目前市场回暖乏力，此项债务重组计划最终被大家接受程度如何，还有待观察。

 

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结语

 

从火锅店老板到千亿房企董事长，从众人锦簇到四方讨债，可以说，王文学成于野心，也败于野心。

 

过去几年，华夏幸福的员工从2017年的近3万人缩减至2021年末的1.5万人，市值由巅峰的1300亿下跌到如今的100亿。

 

相信这段大起大落的经历，应该给王文学带来了深刻教训，也改变了华夏幸福今后的经营理念。

 

虽然转型的步伐有些滞后，但还是希望华夏幸福能够像5年前的万达那般，去肥增瘦，轻装上阵，最终转型成功。

 

当然，在转型的同时，华夏幸福身上的担子依然不轻。

 

无论是降低逾期债务，还是保证交房顺利，华夏幸福都要全力以赴，做到让政府省心、债权人安心、购房者放心。

 

这种坚持，正如王文学1998年用抵押贷款还清对施工队的欠款一样：

 

“在每次转向一个新生意时，都要了结此前遗留的烂摊子。”