近日，广东省住房和城乡建设厅披露关于2022年度查处第三批违法违规房地产开发企业、中介机构和物业服务企业名单。聚焦社会关注度高的难点和痛点，加大房地产市场秩序整治力度，广东省各地住房城乡建设主管部门去年共查处了三批违反《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的房地产开发企业、中介机构和物业服务企业。

　　南都记者通过梳理2022年度名单发现，违法违规事件累计涉及超220宗，其中房地产开发企业违法违规事件超120宗，物业服务企业超60宗，中介机构近40宗。2022年度整治重点，围绕房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域社会关注度高的突出问题。

　　尤其是在房屋买卖环节，主要问题表现为：销售现场信息公示不规范、预售房款未转入监管账户、违规提前收取定金、虚假广告宣传、房屋质量及擅自改规划、首付贷、违规变相返本销售、擅自隐瞒抵押事实、做假证明、虚构备案价等违法违规事件。

　　情形一

　　房屋质量的“坑”

　　近年来，精装修房屋质量问题时有发生，主要是货不对板、缩水、漏水、减配等。位于佛山南海区的恒大怡滨花苑(推广名恒大滨江御府)、恒大翡翠华庭两个项目，因房屋漏水、墙面渗漏、装修质量、外墙脱落等问题，被多次督促整改后仍无后续解决措施，导致业主意见较大。

　　还有一种情形，买房人在收房时，有时会发现开发商对房屋设计进行了变更，有的是在房屋中增加了设备管道，有的是各房屋的面积发生了变化，这时怎么办呢?根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

　　然而在惠州，四季嘉园项目、新祺园四期项目擅自改变样板房阳台设计功能被通报批评，如此装修其实埋下了安全隐患。此外，还有鹤山财富广场项目、江门海悦东晟项目也存在擅自变更已预售的商品房项目设计的违规行为。

　　此外，收楼前的“坑”也到处都是。比如位于开平的粤富商业广场项目，未办妥消防验收和竣工验收手续就向业主发出收楼通知书;位于四会的荔湾明玥项目，未取得竣工备案证就通知业主收楼。

　　面对这些违规行为，购房人应谨记，在开发商交付房屋钥匙同时，应要求其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也就是我们通常说的“两书”，另外还应该有《建筑工程竣工验收备案表》等相应文件。

　　部分被通报企业

　　情形二

　　信息公示不规范

　　据《广东省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售信息公示的通知》(粤建房函〔2021〕551号)将全面落实广东省商品房销售信息公示规范，进一步规范商品房销售行为，维护商品房买卖双方的合法权益，保障购房人的知情权、选择权和监督权。

　　然而，销售现场信息公示不规范的情况依然突出。比如清远市，累计有约20个楼盘的销售现场公示资料不齐全，未按规定要求公示全部内容事项，包括购房提示告知书、商品房项目规划总平面图、项目开发进度、商品房项目及其配套设施竣工交付时间、商品房买卖合同样本、前期物业服务合同样本、《广东省商品房住宅质量保证书》《广东省住宅使用说明书》等。

　　还有惠州市的豪璟居项目、德润花园三期项目、碧桂园凤凰华府项目的销售现场，以及江门市的春风江南花园项目、汇桥花园项目、金泽公馆项目、碧华园三期项目销售现场，都出现信息公示不规范的行为。

　　由碧桂园开发的新城之光、云湖花园、名门花园、燕湖郡花园、燕湖里花园等项目，由世茂开发的云锦春晓项目，由龙湖开发的珠海龙湖天奕院项目，销售现场信息公示不规范赫然在列。

　　部分被通报企业

　　情形三

　　违规提前收取认筹金等

　　根据《广东省商品房交易风险提示》，房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自销售商品房，并向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的即是风险。

　　佛山该类突出问题比较明显，其中不乏时代、五矿等知名企业开发的楼盘。比如时代地产开发的时代水岸泽苑(推广名：时代水岸)、时代宝艺名苑(推广名：时代云图)，也存在未取得商品房现售备案证明违规提前收取预定性费用的行为。时代冠和苑项目(推广名：时代印记)存在以捆绑销售或变相提前销售的方式，销售不符合销售条件的车位的违规行为。

　　值得关注的，还有五矿在佛山唯一在售楼盘——崇文诚园(推广名：五矿崇文金城)，存在未取得商品房现售备案证明违规提前收取购买人地下产权车位预定性费用的行为。该项目位于禅城，部分楼栋已经交付入住。然而项目自交楼以来，装修质量问题不断。

　　据广东广播电视台报道，“墙面直接用手就可以挖，挖出来全是海绵”“墙体有些地方已经渗水了，剥落了，起泡了!”“而且楼板也是很薄的，成人在地面上一跳，就有很明显的震动”……五矿崇文金城这批交付同楼栋的不少单位，均出现了墙面开裂、渗水、楼板不稳等问题。

　　部分被通报企业

　　情形四

　　挪用交易监管资金

　　商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

　　《广东省商品房交易风险提示》指出，房地产开发企业提供的商品房预售资金监管银行和监管账户与商品房预售许可证公示信息不一致的即是风险;房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户的即是风险。

　　星河云颂府，是星河地产在佛山的首个作品，也是其在佛山的标杆作品，集高端住宅、公寓、商业、写字楼等多元业态于一体，致力于打造佛深科创CBD首发禅城融合综合体。然而，如此地标项目，却因未按要求将全部预售房款转入监管账户的违规行为被通报。

　　同样情况存在于金茂、世茂、金辉、龙光等房企。

　　根据官方通报，金辉集团首个在佛山主城区的项目——金辉辉逸云庭存在未按要求将全部预售房款转入监管账户的违规行为。项目由住宅组团和低密度产品组成，旨在打造佛山宜居的生活场所。

　　此外，世茂开发的世茂望湖花园项目、碧海银湖项目，中国金茂开发的朝安金茂悦公馆项目，佳兆业开发的悦峰府项目，龙光江门首盘——御海阳光花园项目等，都存在未按要求将商品房预售款直接存入监管账户的违规行为。

　　部分被通报企业

　　情形五

　　虚假广告宣传

　　商品房认购书上明明买的是“公寓”，但收楼时却发现原来是办公用房，且位于海关监管区内，居住存在颇多限制。被官方通报的，就是由富力开发的珠海富力优派广场项目，存在虚假宣传商品房功能性质、房屋加建夹层、延期交房的行为。

　　面对业主质疑，保税区管委会在接受媒体采访时确认，富力优派广场项目用途属于办公用房，而且位于海关监管区，目前，保税区海关监管范围内设置行政管理机构和企业，除安全保卫人员外，其他人员不可在保税区内居住。

　　珠海住房、规划部门也确认，富力优派广场土地用途为零售商业用地/商务金融用地，土地使用权为40年，至2056年，而该商品房的规划用途为办公。

　　对此，保税区官方还在官网上专门发出提醒，要求购房人要特别注意拟购买房屋经规划批准的合法使用功能，确认项目经规划批准的住宅、办公、商业等功能。

　　虚假广告宣传，这并不是唯一事件。广东近期发布的部分2022年度查处的房地产企业违法违规案件中，惠州方圆东江月岛项目宣传与实际交付不一致，被罚13万元;同期珠海方圆月岛花园因发布虚假广告亦有被行政处罚记录。

　　2021年，建发首入江门，以总价93908万元竞得新会枢纽新城约69.5亩商住地，折合楼面价8079元/平方米。这就是建发在江门的首个楼盘——建发·和玺，因存在发布虚假广告的违规行为被通报。

　　部分被通报企业

　　情形六

　　“首付贷”等方式垫付首付款

　　所谓首付贷，是指在购房人首付资金不足时，地产中介或金融机构能为其提供补助资金拆借，用于购房人放大购房杠杆。首付贷周期短、利息高的特点，让借款人的还款压力非常大;再加上购房按揭贷款的月供，双重的还贷压力更是加大了还款者的现金流压力。

　　“零首付”“低首付”等销售行为违反房地产市场调控政策规定，增加了银行贷款风险。住建部、国家发改委等七部门发布《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》明确要求，中介机构不得提供或与其他金融机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。监管部门将持续开展房地产领域检查和整治行动，严厉打击违法违规行为。

　　位于惠州的龙光天熙花园项目(推广名：龙光玖悦城)，存在通过第三方公司为购房人提供“首付贷”销售商品房的违规行为。记者查阅，有业主在网上投诉，在2021年6月23日在惠州博罗的龙光玖悦城购买了一套88㎡户型，首付26万。由于全家上下仅凑下首付不到10万，而其每月工资不到5500元，首付跟流水都不能达到买房标准。

　　随后龙光天熙销售人员为了出售房屋找到第三方贷唆使购房人借贷17万凑足首付。但是在2021年10月却收到贷款审批不通过的银行通知。随后多次找到开发商要求退款，均遭拒绝。

　　事实上，使用“首付贷”等方式垫付首付款的违规行为，还存在于惠州多个楼盘。根据官方通报，如方圆地产和新城控股合作开发的天樾花园项目、方圆地产全资开发的东江月岛项目。

　　部分被通报企业

　　情形七

　　违规变相返本销售

　　返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。变相返本销售就是以一种躲避法律的形式进行返本销售，比如众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租等。

　　还有海伦堡在江门开发的玖悦澜湾项目，新城控股在惠州开发的金樾江南项目，及其在江门开发的领会国际项目，都存在返本销售或变相返本销售的方式销售商品房的违规行为。

　　部分被通报企业

　　情形八

　　虚构备案价格

　　位于珠海的湖心金茂悦城市花园项目存在虚构备案价格的行为。据媒体披露，湖心金茂悦城市花园A区域1栋共有6套住宅于2022年12月获调价备案。公示价格备案的销售户型面积段为109.78㎡-125.42㎡。销售均价：19891.67元/㎡(建筑面积)，最高备案价：20821.92元/㎡(建筑面积)，最低备案价：19009.74元/㎡(建筑面积)。

　　由力高集团联合嘉宏集团联手打造的力高嘉宏君逸府，位于江门市江海高新区龙溪湖公园旁，在推广宣传时以明显低于政府备案价的价格销售商品房以及涉嫌提供购房首付融资变相垫付首付款的违规行为。

　　此外，还有富力南昆山温泉养生谷项目、碧桂园天麓山栖项目，都存在未按政府备案的价格进行销售商品房的违规行为。公开资料显示，富力南昆山温泉养生谷均价7000元/平方米，但据2022年宣传，存在“总经理特批现房享额外8折，单价低至5500元/㎡”之类的口径。

　　部分被通报企业

　　情形九

　　涉维修资金违规

　　2021年7月30日，省住房城乡建设厅印发《2021年广东省物业管理专项整治工作方案》，将建设单位违规向未交存住宅专项维修基金的业主交付房屋以及不及时申报或挪用住宅专项维修资金等行为，纳入专项整治重点内容，组织各地住房城乡建设主管部门依法依规予以严肃查处。

　　根据官方披露，由碧桂园在阳江开发的碧桂园智慧家等项目存在未按规定为业主交存代收首期住宅专项维修资金，擅自将房屋交付购买人使用的行为。

　　情形十

　　伪造证明骗贷等

　　由海伦堡和美的置业联合开发的佛山玖悦府项目、由方直开发的珑玥苑项目等存在隐瞒抵押事实销售物业的违规行为。

　　位于珠海的雅灏花园一期项目(推广名：雅居乐国际花园)涉嫌唆使伪造收入证明向银行骗贷。